La Ley de Garantía de Vivienda Nueva (“NHWA”), La. R.S. 9:3141, establece los remedios exclusivos, garantías y períodos de prelación en relación con los derechos de los propietarios y constructores en proyectos de construcción de viviendas en Luisiana.
La NHWA establece dos períodos de garantía. El primero establece que la vivienda estará libre de cualquier defecto debido al incumplimiento de las normas de construcción o a otros defectos en materiales o mano de obra durante un año a partir de la fecha de inicio de la garantía. El segundo período de garantía establecido en la NHWA establece que la vivienda estará libre de defectos estructurales importantes debido al incumplimiento de las normas de construcción o a otros defectos en materiales o mano de obra durante cinco años a partir de la fecha de inicio de la garantía. La fecha de inicio de la garantía es la fecha en que se transfiere el título legal de una vivienda al comprador inicial o la fecha en que se ocupa la vivienda, lo que ocurra primero.
Esto proporciona a los propietarios dos períodos de prelación dentro de los cuales se debe presentar una demanda para recuperar daños por defectos en su vivienda. El Tribunal Supremo de Luisiana abordó la segunda garantía en la NHWA, aquellas relacionadas con “defectos estructurales importantes”. En Shaw v. Acadian Builders and Contractors, LLC, el Tribunal definió lo que constituye un “defecto estructural importante”. Shaw v. Acadian Builders and Contractors, LLC, 2013-0397 (La. 12/10/13).
¿Qué es un defecto estructural importante?
En Shaw, una vivienda en la subdivisión Pelican Point fue construida por Acadian Builders and Contractors, LLC y vendida el 27 de septiembre de 2005. Barbara Shaw compró la vivienda al propietario inicial en febrero de 2006. En 2008, Shaw comenzó a notar signos de daños por agua, lo que la llevó a contratar a un inspector de viviendas. El inspector de viviendas descubrió intrusiones de agua debido a defectos en la aplicación de papel Tyvek, que es un material resistente al agua que el constructor de viviendas aplicó debajo del estuco exterior. La aplicación incorrecta del papel Tyvek permitió la intrusión de agua, lo que causó la deterioración de la madera contrachapada que estaba soportando y estabilizando los montantes en la vivienda.
En febrero de 2009, Shaw notificó por escrito a Acadian sobre la intrusión de agua y los presuntos defectos, que Acadian inspeccionó. Acadian tomó la posición de que sus obligaciones de reparar los defectos en la vivienda habían expirado bajo la NHWA. Shaw presentó una demanda en febrero de 2009, a la que Acadian presentó excepciones de prescripción y prelación.
El tribunal de distrito determinó que existía un “defecto estructural importante” y otorgó a Shaw $115,380.68 más intereses legales, todos los costos del proceso y honorarios razonables de abogados. Acadian apeló, y la Corte de Apelaciones revocó, encontrando que no existía un “defecto estructural importante” bajo la NHWA, determinando que la acción de Shaw había prescrito. La Corte de Apelaciones razonó que aunque los defectos en el estuco exterior y el papel Tyvek permitieron que el agua entrara en la vivienda, los defectos no eran una “falla de las partes que soportan la carga”, y se aplicaba el período de prescripción de un año, lo que hacía que la demanda de Shaw fuera tardía.
El Tribunal Supremo revocó la decisión de la Corte de Apelaciones y confirmó el fallo del tribunal de distrito, encontrando que la Corte de Apelaciones interpretó erróneamente La. R.S. 9:3143(5). El Tribunal razonó que si el papel Tyvek o el estuco son partes que soportan la carga es irrelevante. El Tribunal explicó que la pregunta pertinente es si se ha causado daño físico real a una parte que soporta la carga debido a una falla de esa parte que soporta la carga.
La conclusión de la decisión es que el período de garantía de cinco años relacionado con un “defecto estructural importante” no requiere que los propietarios prueben que el componente fallido de una parte que soporta la carga de una vivienda es en sí mismo una parte que soporta la carga. Los propietarios de Luisiana solo deben demostrar que los defectos en un componente de una parte que soporta la carga de su vivienda contribuyeron al defecto estructural. Esto proporciona a los propietarios más margen de maniobra y tiempo para presentar reclamaciones contra los constructores de viviendas por defectos que afectan la integridad estructural de las viviendas, pero que no aparecen dentro de un año desde la venta y/o ocupación.
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