Con Halloween a la vuelta de la esquina, la temporada de truco o trato puede hacerte sentir festivo y temeroso. Sin embargo, una cosa que no debes temer es si te han engañado y te has perdido cambios jurisprudenciales recientes en la Ley de Obras Públicas de Louisiana y la Ley de Obras Privadas de Louisiana, porque los abogados de Scott Vicknair, LLC están aquí para tratarlo con un resumen de algunas actualizaciones de los últimos seis meses:
Actualizaciones de la Ley de Obras Privadas
En una decisión reciente sobre un proyecto de renovación y reconstrucción en la Parroquia de Orleans, la Cuarta Corte de Apelaciones de Louisiana decidió por primera vez el problema de si un subcontratista tiene derecho a presentar una reclamación en intervención contra un propietario de proyecto de acuerdo con el Artículo 1091 del Código de Procedimiento Civil de Louisiana (“Artículo 1091”) aunque dichas reclamaciones estén específicamente prohibidas bajo la Ley de Obras Privadas.
La respuesta corta – no. La Ley de Obras Privadas es controladora sobre el Artículo 1091 en este contexto.
En el caso de Roy Anderson Corporation v. 225 Baronne Complex, L.L.C., el contratista presentó una demanda contra el propietario. Un subcontratista intervino en la demanda buscando alivio para reclamaciones de passthrough posiblemente recuperadas por el contratista contra el propietario porque la recuperación del subcontratista de las cantidades adeudadas por el contratista dependía de que el contratista pudiera realmente recuperar la cantidad del propietario. El subcontratista argumentó que tenía derecho a intervenir en la demanda del contratista contra el propietario en virtud del Artículo 1091 porque el resultado del litigio tendría un impacto directo en la capacidad del subcontratista para recuperar las cantidades adeudadas por el contratista. El tribunal de distrito desestimó la intervención del subcontratista sobre la base de que el subcontratista no tenía derecho a intervenir en el procedimiento contra el propietario en virtud de la Ley de Obras Privadas. En apelación, el subcontratista reafirmó su derecho a intervenir contra el propietario en virtud del Artículo 1091, independientemente de las protecciones otorgadas a los propietarios en virtud de la Ley de Obras Privadas.
El Artículo 1091 permite a una parte intervenir cuando (1) existe el derecho de buscar un remedio y (2) ese derecho está tan relacionado con la demanda principal que una sentencia tendrá un impacto directo en los derechos del interviniente. Sin embargo, en la Ley de Obras Privadas, un propietario de proyecto se libera de las reclamaciones en su contra por un subcontratista cuando (1) las reclamaciones surgen del desempeño de un contrato por un contratista para quien se otorga y mantiene un bono y (2) cuando se presenta adecuada y oportunamente un aviso del contrato con el bono adjunto.
En el caso de Roy , el tribunal encontró que las disposiciones estatutarias específicas en la Ley de Obras Privadas controlaban sobre las disposiciones generales de intervención proporcionadas por el Artículo 1091. Por lo tanto, el tribunal finalmente sostuvo que aunque el subcontratista pudo haber cumplido con los requisitos de intervención en virtud del Artículo 1091, sin embargo, estaba prohibido de presentar una demanda, o intervenir en una demanda, contra el propietario en virtud de la Ley de Obras Privadas porque se había proporcionado el bono del proyecto y se había presentado el aviso del contrato.[1]
Actualizaciones de la Ley de Obras Públicas
En otro caso relacionado con un proyecto de construcción en New Orleans, el Tribunal de Distrito de los Estados Unidos para el Distrito Este de Louisiana decidió el problema de si, en virtud de la Ley de Obras Públicas, el período de prescripción para que un reclamante presente una demanda contra el fiador podría ser desencadenado por ya sea la grabación de la finalización sustancial o la grabación del aviso de incumplimiento del contratista, independientemente de cuál ocurrió antes en el tiempo.
La respuesta corta – no. El período de prescripción comienza a correr desde la fecha anterior.
En la Ley de Obras Públicas, un reclamante tiene el derecho de acción sobre el bono si presenta una demanda contra el fiador o el contratista dentro de un año “desde el registro de aceptación del trabajo o del aviso de incumplimiento del contratista[.]”
En el caso de Parkcrest Builders, LLC v. Housing Authority of New Orleans, la construcción comenzó en marzo de 2013 y estaba programada para completarse en julio de 2014. Sin embargo, debido a retrasos significativos, la finalización sustancial no se logró hasta marzo de 2017. Durante la construcción, el propietario del proyecto envió al contratista un aviso inicial de incumplimiento en septiembre de 2014 y un segundo aviso de incumplimiento en abril de 2015. Un año y dos meses después, en junio de 2016, un subcontratista en el proyecto presentó una demanda contra el contratista y la compañía fiadora del bono.
En el juicio ante el tribunal federal, el fiador argumentó que las reclamaciones del subcontratista contra el bono estaban prescritas en virtud de la Ley de Obras Públicas porque la demanda se presentó más de un año después de que se registrara el aviso de incumplimiento del contratista en abril de 2015. Por el contrario, el subcontratista afirmó que su caso fue oportuno porque tenía la opción de presentar una demanda dentro de un año desde ya sea el aviso inicial del contratista en septiembre de 2014 o la emisión de la finalización sustancial en marzo de 2017.
El tribunal rechazó la afirmación del subcontratista de que un reclamante podría elegir la fecha de activación aplicable independientemente de cuál fecha ocurrió antes en el tiempo y explicó que tal interpretación de la Ley de Obras Públicas “efectivamente hace que la disposición de aviso de incumplimiento de la ley sea insignificante”. Por lo tanto, el tribunal sostuvo finalmente que la fecha de activación aplicable para que un reclamante de la Ley de Obras Públicas presente una demanda contra el bono es la fecha anterior de la grabación de la finalización sustancial o la grabación del aviso de incumplimiento del contratista.[2]
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[1] Ver La. R.S. 9:4802(C); La. Civ. Code Proc. art. 1901; Roy Anderson Corporation v. 225 Baronne Complex, L.L.C., 2017-1005 (La. App. 4 Cir. 7/11/18), 251 So. 3d 493.
[2] Ver La. R.S. 38:2247; Parkcrest Builders, LLC v. Housing Authority of New Orleans, No. 15-1533, 2018 WL 2766067, at *1 (E.D. La. June 8, 2018).