Varias partes en un proyecto de construcción se ven afectadas por la presentación de declaraciones de reclamación o privilegio sobre bienes inmuebles donde se proporcionan trabajos, mano de obra y/o materiales. La presentación oportuna de declaraciones de reclamación o privilegio sobre la propiedad a menudo depende de la “finalización sustancial”.
El Aviso de Finalización Sustancial o Aviso de Terminación de Trabajo a menudo se presenta en los registros hipotecarios en conjunto con el contrato del proyecto, lo que desencadena el período de gravamen. Sin embargo, ¿qué determina la finalización sustancial cuando ni el contrato de construcción ni ningún aviso de terminación de trabajo/aviso de finalización sustancial se presenta en un proyecto de Obras Privadas? En Urban’s Ceramic Tile, Inc. v. McLain, la Corte de Apelaciones del Segundo Circuito de Louisiana consideró múltiples hechos para decidir una fecha efectiva de finalización sustancial. Urban’s Ceramic Tile, Inc. v. McLain, 113 So.3d 477 (2013).
En Urban, el propietario contrató a Mustang Homes para construir una casa en un lote que compraron en Minden, Louisiana. Mustang contrató a Urban’s Ceramic Tile, Inc. como subcontratista en el proyecto. Después de que Mustang no pagara a Urban por sus materiales y mano de obra proporcionados en el proyecto, Urban presentó una declaración de “gravamen y privilegio” en los registros públicos del condado de Webster el 16 de febrero de 2011, y posteriormente presentó una demanda por cantidades adeudadas y para hacer valer su privilegio bajo la Ley de Obras Privadas. Los propietarios respondieron a la demanda alegando que el gravamen no se presentó a tiempo y solicitaron un mandamus para que Urban cancelara su gravamen y buscaron el reembolso de los honorarios de abogados.
En el juicio, los propietarios alegaron que el gravamen de Urban no se presentó a tiempo, ya que se presentó más de 60 días después de la finalización sustancial del trabajo en contravención de La. R.S. 9:4822C(2). Argumentaron que la casa estaba completa el 8 de diciembre de 2010, la fecha en que cambiaron las cerraduras de la propiedad. En el momento en que se cambiaron las cerraduras, los propietarios alegaron que solo quedaban pequeños elementos de la lista de tareas pendientes que no afectaban la finalización sustancial según la definición de La. R.S. 9:4822C(2). También proporcionaron una foto de un frasco de mayonesa en la encimera de la cocina tomada el 19 de diciembre de 2010, como evidencia de que la propiedad estaba ocupada.
El Tribunal falla a favor del propietario
A pesar de una carta de los propietarios a Mustang el 8 de diciembre de 2010, en la que se quejaban de que la casa “no se había construido de manera oportuna” y enumeraban 43 elementos que aún debían completarse, el tribunal de primera instancia falló a favor de los propietarios. El tribunal de primera instancia determinó que la fecha en que los propietarios cambiaron las cerraduras de la propiedad y comenzaron a ir allí diariamente, aunque los propietarios admitieron que no se mudaron por completo hasta meses después, constituía una posesión efectiva de la propiedad. Por lo tanto, el tribunal de primera instancia consideró que el gravamen presentado por Urban no se presentó a tiempo, ya que se presentó más de 60 días después del 8 de diciembre de 2010, y otorgó los honorarios de abogados de los propietarios.
Urban apeló la decisión, y la Corte de Apelaciones del Segundo Circuito confirmó la decisión del tribunal de primera instancia, encontrando que aunque quedaban elementos de la lista de tareas pendientes, como colocar el aislamiento del ático, instalar la lavadora y la secadora y colocar las puertas del garaje, estos elementos “no afectaron el propósito previsto de la casa.” Urban’s en 482.
La lección de la decisión es que se tomarán en consideración múltiples hechos al determinar la fecha de finalización sustancial del trabajo en proyectos de construcción. La decisión de Urban muestra la necesidad de presentar a tiempo una declaración de reclamación o privilegio en un proyecto de construcción si usted es un contratista general, subcontratista, trabajador o proveedor de materiales, y la responsabilidad legal que enfrenta un reclamante al presentar y negarse a eliminar un gravamen a destiempo. También ilustra la importancia de contactar inmediatamente a un abogado cuando se experimentan problemas de pago en proyectos de construcción. La revisión de un abogado experimentado en construcción de los documentos del proyecto y los períodos de tiempo aplicables para presentar un gravamen puede ser la única forma de proteger sus derechos.
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