Cada pieza de tierra dentro de New Orleans tiene asignada una zona en la Ordenanza de Zonificación Integral de la ciudad. La zona específica en la que se encuentra una propiedad determina las reglas sobre todo, desde la altura de los edificios y el paisajismo hasta las horas de operación y la disponibilidad de estacionamiento fuera de la calle. Los proyectos de construcción pueden tener problemas si el edificio propuesto no cumple con los requisitos de la zona actual. Afortunadamente, todavía hay un método potencial para evitar ese problema solicitando un cambio de zonificación.
Cómo solicitar un cambio de zonificación para su proyecto de construcción
Ya sea que esté construyendo espacio de oficinas, viviendas unifamiliares o multifamiliares, o cualquier otra cosa, tener la zonificación adecuada es crucial para evitar problemas que puedan descarrilar por completo el proyecto. Por eso es mejor contar con la ayuda de un abogado para obtener permisos y cumplir con los estándares de zonificación antes de que comience el proyecto.
Intentar cambiar la zonificación por su cuenta puede provocar retrasos prolongados si los documentos no se manejan correctamente. Un abogado experimentado en uso de tierras y zonificación puede guiarlo a través del proceso y asegurarse de que todo se haga correctamente antes de la presentación. En algunos casos, también puede ser necesario un abogado para presentar una demanda por la zonificación del proyecto.
El proceso de solicitud de cambio de zonificación para cualquier propiedad de New Orleans implica estos pasos específicos:
- Completar una solicitud de uso de tierras con la ayuda de su abogado.
- Presentar la solicitud a la comisión de planificación de la ciudad de New Orleans.
- Esperar a que los propietarios de propiedades adyacentes sean notificados del cambio de solicitud de zonificación si la solicitud es aceptada.
- Presentar su caso ante la comisión de planificación de la ciudad para explicar por qué la zonificación debería cambiarse para acomodar su proyecto sin afectar negativamente las propiedades cercanas. Después de esta primera audiencia pública, la comisión dará una recomendación sobre si denegar o aprobar el cambio al consejo municipal.
- Asistir a una audiencia pública final donde el consejo municipal aprueba o deniega oficialmente el cambio.
Cualquier persona involucrada en la industria de la construcción sabe que debe esperar trámites burocráticos en algún momento durante un trabajo. Hacer una solicitud de cambio de zonificación puede provocar un retraso significativo si no se maneja correctamente desde el principio por una razón importante. Es decir, la comisión de planificación de la ciudad solo escucha solicitudes en fechas y horarios muy específicos y muy limitados.
Actualmente, la comisión se reúne para considerar solicitudes de cambio de zonificación dos días al mes, y no escucha ninguna solicitud en noviembre o diciembre. Por eso es tan importante asegurarse de que los documentos se manejen correctamente la primera vez y se presente toda la información adecuada a la comisión en la fecha de su audiencia pública inicialmente designada.
También debe pagar una tarifa para hacer una solicitud de cambio de zonificación, incluso si su solicitud es finalmente denegada. Eso puede convertirse en un proceso costoso, especialmente para propiedades más grandes, por lo que no querrá pasar por él más de una vez. Si bien las cantidades pueden variar con el tiempo a medida que se realizan cambios legislativos, a partir de esta redacción, las tarifas en New Orleans son:
- $1,000 para cualquier lote de menos de 5,000 pies cuadrados
- $2,000 para lotes de más de 5,000 pero menos de 25,000 pies cuadrados
- $3,000 para lotes de más de 25,000 pies cuadrados pero menos de 75,000 pies cuadrados
- $4,000 para cualquier lote de mayor tamaño
Después de realizar su pago y presentar su caso en la audiencia, la comisión podría decidir recomendar una aprobación completa al consejo municipal, o en su lugar optar por una aprobación modificada. En ese caso, deberá realizar cambios en la solicitud primero con la ayuda de su abogado.
Por supuesto, la comisión también puede recomendar que el consejo municipal rechace su solicitud, en cuyo caso es aún más importante tener representación legal. Puede ser necesario un litigio en casos en los que la comisión de planificación de la ciudad o el consejo municipal rechazan su solicitud de manera arbitraria y caprichosa.
Hable con un abogado experto antes de solicitar un cambio de zonificación en New Orleans
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